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  • 開店選址用好4個法則,90%的餐廳能賺翻!

    全國有近6000家各類購物中心,而在上海,3萬平方米以上的購物中心有近260家,是全國購物中心最集中的城市。

    據《上海購物中心2019年發展報告》顯示,2018年,上海新開購物中心共59家,其中新建項目38家,與2017年基本持平。

    截至2018年底,全市20萬平方米以上的特大型購物中心有14家。預計2019年上海擬開33個商業項目 商業體量達288萬㎡。

    2019年上海預計新開的購物中心圖源:贏商網

    而近些年,餐飲也成為購物中心最有效的引流業態。從2011年開始,餐飲在購物中心的占比逐漸從10%增加到40%以上。

    購物中心進入存量時代,與其“一榮俱榮,一損俱損”的餐飲不只需要自身品牌實力過硬,更多了一重選擇購物中心的評估能力。

    一個選不好不僅不能提供良好的運營環境,甚至有可能會因高昂的租金壓垮餐廳經營。

    揭秘上海最火商圈:這樣的選址90%的餐廳能賺翻!

    購物中心能為品牌運營錦上添花,也有可能讓運營雪上加霜圖源:百度

    面對購物中心數量激增的現實,本期漆點就僅以上海為例為大家盤一盤各種門道。

    01

    上海8大熱門商圈盤點

    現下就為大家盤點一下上海的最熱商圈

    1南京東路(含人民廣場,大悅城)

    上海熱門商圈,旅游地標,人流穩定,周邊居民、白領眾多,最主要的是這是餐企打響全國名頭的戰略之地。

    熱門商場:靜安大悅城,來福士,世貿廣場……

    揭秘上海最火商圈:這樣的選址90%的餐廳能賺翻!

    圖源:百度

    2中山公園

    地處交通樞紐,三條地鐵線路在此處交匯。眾多餐飲擠破頭都要占領的競爭高地。

    熱門商場:龍之夢購物中心,長寧來福士……

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    圖源:百度

    3五角場

    北上海地標,毗鄰復旦,財大等大學校園以及眾多居民區,周邊更有高新技術白領聚集的園區,屬于超大型復合商圈。

    熱門商場:合生匯國際廣場,萬達廣場,百聯又一城……

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    圖源:百度

    4南京西路(含靜安寺)

    奢侈品聚集地,高端消費為主,消費客群較為優質,適合高人均餐飲。

    熱門商場:恒隆廣場,久光百貨,靜安嘉里中心……

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    圖源:百度

    5徐家匯(含體育場地區)

    上海最成熟的城市副中心,性價比較高商圈,年輕消費群體聚集地,也是餐飲人心中浦西的黃金地塊。

    熱門商場:港匯恒隆廣場,美羅城,太平洋百貨……

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    圖源:百度

    6新天地商圈

    上海著名小資地標,遍布頂級品牌調性商場,如今也成為外地品牌打響第一炮的重陣地。

    熱門商場:K11、iapm、新天地時尚、新天地南北里……

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    圖源:百度

    7陸家嘴(含張楊路)

    重要CBD,精英白領居多,人均較高,十分適合一些外賣品牌。

    主要商場:國金中心,上海國際金融中心,第一八佰伴……

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    圖源:百度

    8環球港

    上海環球港是亞洲最大商場,總面積48萬平方米。具備“商、旅、文”三為一體的商業模式,同時也是集聚人流的綜合交通樞紐。

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    圖源:百度

    02

    選址就是選流量

    當然也不是進了好的商圈就行,品牌在選址購物中心時,商場方的資質背景、商業管理和運營能力、商場調性是否與品牌需求相符,都是餐飲商家必須要考慮的。

    1觀察商圈定位

    首先這個商場的定位你得知道。不同的商圈業態,有不同的消費人群,對品類的喜好程度并不一樣。學校、社區、寫字樓、商業體等商圈類型不同,消費特點也有所不同。

    不同商圈餐飲的消費比重也不同圖源:中國房地產信息

    一個商圈的定位決定了客單價的高低及口味的偏好等,到底適不適合自身品牌業態,這是需要各位餐飲人自己斟酌,就不在過多延展了。

    2了解交通狀況

    餐飲人選擇入駐商場時往往會忽略周邊交通狀況。之前有一個連鎖品牌,外賣月銷訂單在4000單左右,卻唯獨一家門店僅有800多單。

    細問之下,癥結出在了選址上。首先商場要求騎手必須停到指定區域,另外店鋪位于高層不方便騎手拿餐,這兩點極大影響了訂單的配送率。

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    騎手在領餐等候過程中停車難圖源:百度

    3評估競爭系數

    在走訪市場的時候我就發現很多餐飲人喜歡扎堆,硬生生的在殘酷的競爭車輪中,自尋死路。

    就拿長寧龍之夢為例,茶飲競爭最激烈的樓層竟有8家茶飲店,3家咖啡店,茶飲店占比整層餐飲的20.3%,這一點也著實讓人很看不懂……

    一家接著一家的茶飲圖源:大眾點評

    當然要注意的同樣不只是商場內部,更有商場與商場之間的傾軋。

    我司附近的萬象城(24萬平)和其斜對面的愛琴海(24萬平,這兩個隔一個十字路口,并列是上海2017年全亞洲最大的正地鐵上蓋項目。

    他們的橫空出世,直接“重傷”體量小,防御能力弱的樂虹坊。客流嚴重被稀釋,物業放棄管理,商場一度癱瘓。

    新購物中心對老商場產生巨大的虹吸效應 圖源:百度地圖

    曾經有一名資深餐飲人跟我說:“商場要是沒人氣,餐廳免費吃,都沒有人來”。雖然這是一句怨話,但也是側面證實了商場店的特性。

    03

    謹慎商場流量陷阱

    你指望商場成為你的“人流發動機”,商場又何嘗不希望借你來引流呢?

    在接觸市場的過程中,我就發現,頭部品牌能憑借自身溢價獲得較低租金,而小品牌卻反倒成了炮灰白白替商場養了人氣。

    但比這更怕的事實卻是客流基本向大品牌與熱門品牌導流,其他品牌業績卻日縮月減根本活不下去,餐飲品牌一批一批地換,更是造成了一種這個商場熱門的假象。

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    同家商場有的排隊如潮,有的門可羅雀圖源:百度

    不少餐飲人就如同飛蛾一般,被引向這團看似大好的“火”,深陷彌足仍不自知。

    我遇到太多自創品牌、餐飲小白們,為了進駐商場,嘔心瀝血,以為進去了就能不愁客人,于是里里外外打點,結果只有剩下的位子。而且,商場內的廣告位全部都被人訂光了,剩下雞肋位置的廣告位,令人唏噓……

    04

    “一流商圈二流位置”性價比最高

    想要打出品牌的知名度和勢能,核心商圈核心位置一定是最好的選擇。但是,拿鋪能力都是和品牌實力、資金數量、資源關系掛鉤的。

    大部分品牌在這三點中必然有所欠缺,此時,“一流商圈二流位置”的選址策略,可能就成為一個緩沖資金壓力、又兼顧位置優勢的選擇。

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    品牌勢能越強拿到資源越好圖源:上海去哪吃

    只是可惜現在更多的頭部品牌或者一些區域性大品牌也會選擇這樣的戰略,在保證用戶基數前提下還能獲得相對較低的租金,這也相當于變相增加了小品牌的壓力。

    05

    好位置更要好戰略

    如果你在區域積累了一定的勢能,那么就要搶下核心位置,一些引流聚人氣的地鐵層、核心位置一定要拿下塑造品牌勢能。渠道為王有時候并不只是在于建立品牌擴大企業,更重要的目的在于封殺對手。

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    瞄準了商場這塊的空缺

    大肆進入各種客流大的優質商場圖源:左庭右院

    否則當初多少潮汕牛肉鍋品牌怎么就讓左庭右院脫穎而出了呢?品牌的戰略思維有時候能決定品牌的高度。

    結語

    當很多餐飲老板在抱怨隔壁鋪位后臺硬,房租比我便宜一半的時候,轉過身,商場就能為了照顧海底撈24小時營業,特批2部電梯專供其使用。

    潮水退去,才能看到誰在裸泳。這里面有很多東西,值得餐飲人思考。

    諸位不妨將眼光放長遠一些,多看看多想想3-5年后的走勢,時下餐飲經營就有了方向。

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